Bumili Ako ng Condo sa Maynila sa halagang $150,000 - Mga Hindi Sinasabi ng Kontrata

Bumili ako ng condo sa Metro Manila na nagkakahalaga ng humigit-kumulang $150,000 (mga ₱8–9 milyon depende sa palitan). Kung first-time buyer ka sa Pilipinas, mukhang kumpleto at propesyonal ang mga kontrata - pero maraming detalye na hindi nila binibigyang-diin at puwedeng magdagdag ng malaki sa gastos mo. Heto ang mga praktikal na dapat mong malaman.

Ano ang kadalasang binibili ng $150K sa Maynila

Sa ganoong budget, kadalasan makakakuha ka ng mid-range 1-bedroom o maliit na 2-bedroom sa lungsod - pwedeng preselling o ready-for-occupancy. Pero tandaan: hindi lang ang selling price ang dapat isipin.

Mga naka-tagong buwis at bayarin (malaking pera ito)

Madalas puro downpayment lang ang tinitingnan ng buyers. Pero dapat kalkulahin mo rin ito:

• Documentary Stamp Tax (DST): 1.5% ng selling price o zonal value - malaking halaga sa ₱8M+ na property.
• Transfer Tax (Local): karaniwang 0.5%–0.75% - bayad sa city o municipality.
• Registration at Notarial Fees: para sa pagrehistro ng deed at pagkuha ng Condominium Certificate of Title.
• Capital Gains Tax (6%): teknikal na panukat para sa seller, pero minsan napupunta rin sa buyer depende sa kasunduan.
• Real Property Tax proration: may bahagi ng taon na kailangang ibalik o bayaran.
• Bank/Loan Fees: appraisal, processing, policy, at mortgage-related charges.
• VAT (12%): kung VAT-registered ang developer, may dagdag na VAT na kailangan kalkulahin.

Tandaan: maglaan ng dagdag na 3%–6% ng purchase price para sa mga taxes at registration, at karagdagan pang bank fees.

Reservation at "non-refundable" clauses

Ang reservation fee (maliit na halaga) kadalasan non-refundable. Check ang kontrata kung:

• May strict forfeiture kapag hindi ka nakabayad ng downpayment.
• May maluwag na turnover dates ang developer at maliit lang ang penalty para sa delay.

Kung nagbago ang sitwasyon mo, may protection ang Maceda Law para sa installment buyers, pero may kondisyon ito - huwag umasa na awtomatikong mare-refund ang lahat.

Contract to Sell vs. Deed of Absolute Sale

Madalas nagsisimula sa Contract to Sell (CTS) - hindi agad napupunta sa iyo ang titulo hangga't hindi pa full payment. Ibig sabihin:

• Walang agad na registered title sa pangalan mo.
• Posibleng may existing mortgage ang developer sa property.
• Kapag walang malinaw na terms, matatagal bago mo makuha ang Deed of Absolute Sale at title.

Kung may bank loan, siguraduhing nakaayos ang proseso para sa transfer at release ng title.

Floor area, measurement, at "saleable area"

Ang area sa kontrata kadalasan "approximate". Mga problema:

• Maaaring may discrepancy sa aktwal sukat at sa nakalagay.
• May iba't ibang paraan ng pagkuwenta (floor area vs saleable area kasama na bahagi ng common areas).

Humingi ng final area certificate at isama sa kasunduan ang remedies kung kulang ang area.

Bylaws, House Rules at Unit Restrictions

Mahahalagang patakaran na madalas hindi binibigyang-diin:

• May mga unit na may subletting o short-term rental restrictions.
• Pet policies: marami ang naglilimita o nagbabawal.
• Renovation rules: kailangang aprubahan ang scope ng gawa at contractor.
• Parking slot: kadalasan hindi kasali at binibili nang hiwalay.

Bago pumirma, humingi ng sample House Rules at Draft By-Laws.

Association dues, sinking fund at special assessments

Buwanang bayarin na dapat asahan:

• Monthly dues depende sa amenities at laki ng unit - mula ilang libo hanggang mataas na halaga.
• Sinking fund: one-time or upfront fund para sa malalaking repairs.
• Special assessments: kapag may major project, pwedeng mag-levy ng extra fees sa owners.

Isama ang dues sa iyong monthly affordability.

Turnover condition at defects liability

Mga sigurong dapat i-check sa turnover:

• Punch list at inspection - kunan ng litrato lahat ng defects.
• Developer warranty - iba ang saklaw ng civil/structural defects at iba ang non-structural.
• Para sa structural problems, may remedy pero madalas mabagal.

Huwag tumanggap nang walang signed punch-list.

Title issues at encumbrances

Mag-verify ng titulo sa Land Registration Authority (LRA):

• Clean ba ang titulo? May mortgage o lien ba?
• Sa developer sale, siguraduhing makukuha mo ang Condominium Certificate of Title kapag bayad na.

Magpatulong sa lawyer o licensed broker para dito.

Resale at capital gains

Kung balak magbenta pa lang:

• May Capital Gains Tax (6%) at Documentary Stamp Tax.
• Alamin kung sino ang magbabayad - seller o buyer, depende sa kasunduan.
• Kung may utang sa bahay, alamin ang pre-termination penalties.

Checklist at practical na tips bago pumirma

• Humingi ng itemized closing cost estimate: taxes, transfer, registration, bank fees, association initial dues, parking.
• Alamin kung VAT-included ang price.
• Humingi ng draft Deed of Sale at sample By-Laws bago mag-reserve.
• Ipa-review ang Contract to Sell o Deed of Sale sa abogado - tingnan forfeiture at remedies.
• Mag-inspection sa turnover at humingi ng signed punch-list.
• Sa bank financing, humingi ng full list ng fees at net-proceeds schedule.

Halimbawa ng bilang (tinatayang gastos)

(Approximate lang - kumuha ng eksaktong estimates.)

• DST (1.5%) ≈ ₱120,000–₱140,000
• Transfer tax (0.5%) ≈ ₱40,000
• Registration & notarial ≈ ₱15,000–₱40,000
• Bank/appraisal/processing ≈ ₱20,000–₱60,000
• Monthly association dues ≈ ₱3,000–₱10,000+

Maghanda ng ilang daang libong pesos pang dagdag sa closing.

Praktikal na payo

Iyo man itong first home o investment, huwag padala sa brochure. Basahin nang mabuti ang kontrata, magpa-itemize ng closing cost, i-verify ang title sa LRA, at magpa-review sa abogado o experienced broker. Mas maganda ang deal kapag transparent ang developer sa lahat ng fees at timelines.

Check out https://stepbystepph.com for more articles.