Ang 40% Rule na Pumipigil sa Maraming Dayuhan na Bumili ng Property sa Pilipinas

Kung dayuhan ka at naghahanap ng property sa Pilipinas, isa sa unang babalikan mo ay ang tinatawag na "40% rule." Mula sa batas at praktikal na sitwasyon sa merkado, ito ang madalas na dahilan kung bakit maraming foreign buyers ang nauurungan o napipilitan maghanap ng alternatibo. Heto ang malinaw at praktikal na paliwanag - in Tagalog, diretso at gamit ang tipikal na salita ng mga real estate na nag-aasikaso ng dayuhan.

Ano ang ibig sabihin ng 40% rule

• Hindi maaaring magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan sa Pilipinas.
• Pwede naman silang magmay-ari ng condominium unit, pero may limit: hindi lalampas sa 40% ng kabuuang units ng isang condo project ang pagmamay-ari ng mga dayuhan.

Halimbawa: kung 100 units ang isang building, maximum 40 units lang ang pwedeng pag-aari ng foreign nationals. Ang natitirang 60 ay dapat pag-aari ng mga Filipino citizens o ng mga kompanyang 60% Filipino-owned.

Bakit importante: sa Makati, BGC, Ortigas, Cebu, at Davao madalas mabilis maubos ang foreign quota. Kapag puno na, hindi na pwedeng i-transfer ang title sa ibang foreign buyer.

Bakit ginawa ng batas ang limitasyong ito

Parte ito ng patakaran para protektahan ang pambansang interes at land ownership. Ang Condominium Act (Republic Act No. 4726) ang nagbigay-daan upang payagan ang foreign ownership sa "air space" (unit), pero nilimitahan ito para hindi mas maging kontrolado ng dayuhan ang real estate sector.

Paano nito pinipigilan ang maraming dayuhan sa praktika

• Dami-ng-allocated na units para sa foreign buyers - kapag mabenta agad, wala nang slot.
• Bangko at lending: local banks minsan ay nag-aatubiling mag-loan sa foreigners lalo na kung maliit na ang natitirang foreign quota.
• Register of Deeds ay hindi mag-iisyu ng title sa dayuhan kung lumagpas na ang 40% cap.
• Resale at secondary sale complications kapag hindi tama ang transfer history.
• Price premium: minsan mas mahal ang mga unit na open pa para sa foreign buyers.

Paano i-check ang foreign quota bago ka mag-commit

1. Tanungin ang developer at humingi ng Master Deed at Project Declarations.
2. Basahin ang Master Deed at By-Laws - dito makikita ang detalye ng units at kung may special clauses para sa foreign ownership.
3. Kumonsulta sa Register of Deeds para makita kung gaano na karami ang titles na na-issue sa mga dayuhan.
4. Mag-hire ng abogado o lisensiyadong broker na may experience sa foreign transactions.

Gawin ito bago ka magbigay ng malaking deposit o pumirma ng reservation.

Mga legal at praktikal na alternatibo para sa mga dayuhan

1. Bumili ng condo unit sa project na may available foreign quota

   • Pinakamadaling ruta. Humingi ng written confirmation mula sa developer na ang unit ay maaring i-transfer sa foreigner.

2. Magbuo ng Philippine corporation na 60% Filipino-owned

   • Pwede ang corp na bumili ng lupa, pero hindi ito dapat gamitin para i-circumvent ang batas. Kailangan magandang legal at accounting advice.

3. Long-term lease

   • Karaniwang 25–50 taon na lease na pwedeng i-renew. Madalas ginagamit ng mga dayuhan para magtayo ng bahay o negosyo.

4. Pagmamay-ari ng gusali (hindi lupa)

   • Pwedeng i-structure na ang foreigner ang may-ari ng building, habang Filipino ang may lupa.

5. Pag-aasawa o pamana

   • May mga legal mekanismo kapag may Filipino spouse o kapag naiwan sa pamamagitan ng inheritance. Complex ito - kailangan ng abogado.

6. Pagbili sa pamamagitan ng Filipino buyer

   • Popular pero risky. Kung gagawin, dapat may solid legal agreement at protections para hindi mawalan ng karapatan ang buyer ng pera.

Checklist sa due diligence para sa dayuhan

• Alamin ang foreign quota status ng proyekto.
• Kopyahin at basahin ang Master Deed at By-Laws.
• I-verify ang titulo at encumbrances sa Register of Deeds.
• Alamin ang buwis at fees (BIR, documentary stamp tax, transfer taxes).
• I-check ang lending options at kung magpapahiram ang banko sa foreign buyer.
• Kumuha ng Philippine-licensed na abogado na may expertise sa real estate.
• Alamin ang procedures para sa pagrepatriate ng sale proceeds kung sakali.

Tips sa negotiation at praktikal na payo

• Gumawa ng mabilis na desisyon sa project na may foreign slots at humingi ng written guarantee mula sa developer.
• Kung pre-selling, may pagkakataon mong makakuha ng allocated slot kung maayos ang contract.
• Ihanda ang passport, proof of funds, at iba pang dokumento nang maaga.
• Iwasan ang nominee arrangements - maaaring maging sanhi ito ng legal disputes.

Karaniwang problema at paano umiwas

• Pagbibigay ng deposit nang hindi sigurado ang foreign quota - huwag gawin.
• Pag-asa sa verbal commitments - dapat laging may nakasulat at notarized na kasunduan.
• Pagbili mula sa private seller nang hindi pa linaw ang transferability sa foreigner - i-verify muna.

Huling payo (practical)

Ang 40% rule ay isang totoo at enforceable na limitasyon. Pero hindi ito nangangahulugang imposible ka nang bumili ng property sa Pilipinas. Karamihan ng foreign buyers na matagumpay ay nagplano nang maaga, nag-ayos ng legal advice, at nagtatrabaho nang diretso sa mga developer at bangko na sanay sa foreign transactions.

Mag-usap agad sa abogado at isang reputable local broker - malaki ang maitutulong nila upang ang 40% rule ay maging bahagi lang ng proseso, hindi ang hadlang sa pangarap mong property sa Pilipinas.

Check out https://stepbystepph.com for more articles.